中古戸建てはどのように評価されるのか？
住まいを売却する際には、どのくらいの価格になるのかが気になりますよね。ここでは、売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古戸建て住宅の建物評価の仕組みを説明します。
国交省が公表している建物評価の指針
国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（以下、「指針」）を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。
「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20～25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。
「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。
「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます
「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復するのです。
中古住宅の実際の査定方法は？
一戸建住宅などの中古住宅の査定は、土地と建物に分けて、それぞれ個別に評価を行います。
土地については、国土交通省の指導の下、公示価格や路線価格をベースに実際の市場の売買事例などを考慮して、基本的な価格を算出し、その価格にその土地が持つ特徴（立地、接面道路、方位、大きさ、間口など）を減加算して算出します。
建物については、その建物の基本構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）を基準に、その建物が新築である場合の価格を算出し、その価格から建築後経過年数分減算した残存価格に、それ以外の特徴（間取り、日当たり、眺望、車庫の有無、設備状況など）を減加算して算出します。
また、当然、それまでのリフォームや設備更新履歴等メンテナンス状況も考慮して計算することとなります。
そして、個別に算出した土地と建物の合計金額を元に査定額を決定いたします。
需給バランスやタイミングも重要
建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです
また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。
実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません
